濟(jì)南市個人住房公積金貸款操作規(guī)范

濟(jì)住中字〔2012〕34號

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)本市行政區(qū)域內(nèi)的個人住房公積金貸款管理,，規(guī)范個人住房公積金貸款行為，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益,，根據(jù)《住房公積金管理條例》（國務(wù)院令第350號）,、《濟(jì)南市住房公積金管理辦法》（濟(jì)南市人民政府令第244號）等規(guī)定，制定本操作規(guī)范,。

第二條 本操作規(guī)范所稱個人住房公積金貸款是指按照《住房公積金管理條例》規(guī)定,，按時足額繳存住房公積金的職工在購買普通自住住房時，以其所購住房或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作抵押,，或以動產(chǎn),、權(quán)利作質(zhì)押，申請以住房公積金為資金來源的住房貸款,。

第三條 濟(jì)南住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)的個人住房公積金貸款管理工作,。經(jīng)濟(jì)南市住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，公積金中心委托符合辦理公積金業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡稱受委托銀行）辦理住房公積金貸款,、結(jié)算和償還等有關(guān)業(yè)務(wù),。公積金中心同受委托銀行簽訂個人住房公積金貸款委托合同，明確各自的權(quán)利,、義務(wù),、責(zé)任。

第二章 貸款申請

第四條 申請住房公積金貸款的借款人應(yīng)同時具備下列條件：

1．具有完全民事行為能力的自然人,，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和貸款償還能力,，個人信用狀況良好；

2．借款人及所在單位已建立住房公積金制度,，至貸款時已連續(xù)足額繳存住房公積金不低于規(guī)定的時間,，未發(fā)生或者已全部還清住房公積金貸款;

3．具有合法的購房合同或協(xié)議，借款人應(yīng)是購房合同約定的產(chǎn)權(quán)人,，所購住房為本市行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資建房,、棚戶區(qū)改造回遷安置住房,，存量商品住房（二手房），職工建造,、翻建,、大修的自住住房等（不含商業(yè)用房、別墅,、低密度住宅等）,；

4．已交付的所購住房首付款不低于規(guī)定的比例；

5．同意且能夠以所購住房或公積金中心認(rèn)可的其他房產(chǎn)作抵押,，或以動產(chǎn),、權(quán)利作質(zhì)押,購買新建商品房貸款的應(yīng)由所購房屋售房單位提供階段性貸款擔(dān)保,。

第五條 住房公積金貸款應(yīng)提供的材料

1．新建商品房應(yīng)提供的材料

（1）應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向公積金中心提供的材料

申請辦理住房公積金貸款的新建商品房樓盤，應(yīng)是經(jīng)公積金中心審查,、審批,、符合住房公積金貸款條件的按揭樓盤。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)報送以下材料的原件和復(fù)印件,，經(jīng)公積金中心審核后留復(fù)印件(或原件)一份;

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其按揭樓盤申請辦理公積金貸款業(yè)務(wù)的書面材料,；

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證（正副本）,；

③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書,；

④房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證；

⑤按揭樓盤的《國有土地使用證》,，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》,。

（2）應(yīng)由受委托銀行向公積金中心提供以下材料的原件和復(fù)印件各一份：

①經(jīng)辦銀行為按揭樓盤申請辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)的書面材料,；

②該銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的關(guān)于該項目樓盤的按揭協(xié)議；

③經(jīng)辦銀行上級行審貸委員會對該項目按揭協(xié)議的批復(fù),。

（3）應(yīng)由借款人提供的住房公積金貸款材料

借款人應(yīng)向受委托銀行提供以下材料的原件和復(fù)印件各一式兩份,，其中一份由受委托銀行報送公積金中心：

①《濟(jì)南住房公積金管理中心個人住房貸款申請審批表》；

②借款人及共同還款人住房公積金繳存明細(xì),；

③借款人及共同還款人,、擔(dān)保人居民身份證、戶口簿和共同還款承諾書,、同意抵押承諾書,、擔(dān)保書；

④婚姻狀況證明,；

⑤商品房購房合同,；

⑥借款人已交付不低于規(guī)定比例購房款的有效憑據(jù)；

⑦借款人及共同還款人,、擔(dān)保人所在單位提供的個人資信證明,；

⑧由房產(chǎn)管理部門出具的家庭房產(chǎn)查詢證明;

⑨公積金中心要求借款人提供的其他材料。

（4）應(yīng)由借款人協(xié)助和授權(quán)受委托銀行提供的材料

①住房公積金貸款面談筆錄原件,；

②中國人民銀行征信系統(tǒng)個人信用報告原件,；

2.購買存量房（二手房）申請住房公積金貸款應(yīng)提供的材料

（1）借款人除應(yīng)向受委托銀行提供第五條第1款第（3）項規(guī)定的材料以外，還應(yīng)提供公積金中心認(rèn)定的房地產(chǎn)評估公司出具的交易房產(chǎn)價值評估報告原件一式兩份,，賣方身份證,、未辦理過戶的交易房產(chǎn)的房產(chǎn)證復(fù)印件一式兩份。

（2）按照《濟(jì)南市存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管暫行辦法》進(jìn)行交易的存量房貸款,，應(yīng)提供《濟(jì)南市存量房買賣協(xié)議》和《濟(jì)南市存量房交易資金托管協(xié)議》原件及存入《濟(jì)南市存量房交易資金托管協(xié)議》約定銀行帳戶的首付款證明復(fù)印件一式兩份,。

3.單位集資建房申請個人住房公積金貸款應(yīng)提供的材料

集資建房單位及借款人除應(yīng)提供第五條第1款規(guī)定的有關(guān)材料外還應(yīng)提供以下資料一式兩份：

（1）發(fā)展和改革委員會出具的集資建房立項批復(fù)復(fù)印件,；

（2）房產(chǎn)管理部門出具的《職工集資建房審查合格證明書》復(fù)印件;

4.自建,、大修,、翻建住房個人住房公積金貸款應(yīng)提供的材料

借款人除應(yīng)提供第五條第1款第（3）項（不含⑤、⑥,、⑧）規(guī)定的材料以外,，還應(yīng)提供以下材料一式兩份：

（1）縣級（含）以上國土資源局核發(fā)的《國有土地使用證》、縣級（含）以上規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件,；

（2）專業(yè)工程預(yù)算機(jī)構(gòu)出具的工程預(yù)算報告原件,；

（3）借款人已支付不低于規(guī)定比例建房款有效憑據(jù)的復(fù)印件。

5.棚戶區(qū)改造回遷安置房申請住房公積金貸款應(yīng)提供的材料

（1）由建設(shè)單位承建的棚戶區(qū)改造項目,，由該建設(shè)單位承擔(dān)階段性擔(dān)保并同回遷安置職工簽訂“回遷安置協(xié)議”,，該協(xié)議代替購房合同和首付款收據(jù)?；剡w職工應(yīng)提供“回遷安置協(xié)議”和第五條第1款第（3）項（不含⑤,、⑥、⑧）規(guī)定的材料,。

（2）屬于本市各區(qū)建設(shè)的棚戶區(qū)改造項目,，借款人還應(yīng)提供其他房產(chǎn)作抵押辦理公積金貸款。除應(yīng)提供“回遷安置協(xié)議”和第五條第1款第（3）項（不含⑤,、⑥,、⑧）規(guī)定的材料外，借款人還應(yīng)提供公積金中心認(rèn)定的房地產(chǎn)評估公司對所抵押房產(chǎn)出具的房產(chǎn)價值評估報告原件一式兩份,。

第三章 貸款額度,、期限、利率,、還款方式

第六條 個人住房公積金貸款額度按照借款人的申請額和限額標(biāo)準(zhǔn)計算確定,，在執(zhí)行國家差別化信貸政策時按相關(guān)規(guī)定辦理。住房公積金貸款額度的審批,，應(yīng)同時符合下列限額標(biāo)準(zhǔn)：

1.住房公積金貸款額度不高于住房公積金管理委員會批準(zhǔn)的最高貸款限額,；

2.住房公積金貸款額度不高于所購房產(chǎn)總價款規(guī)定的比例；

3.住房公積金貸款額度不高于按借款人及共同還款人個人住房公積金賬戶余額計算的可貸額度,；

住房公積金貸款額度=借款人及共同還款人住房公積金賬戶余額×15;

兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭可合并計算其可貸額度,，但不超過最高規(guī)定限額；一方繳存住房公積金的職工家庭其可貸款額度不超過最高規(guī)定限額的50%,。如果借款人未婚,、離異或配偶未繳納住房公積金，可將愿作為共同還款人,、并正常繳納住房公積金的職工住房公積金賬戶余額合并計算,，按兩人及以上繳存公積金的家庭對待計算可貸款額度,。共同還款人除承擔(dān)償還住房公積金貸款的連帶責(zé)任外，與借款人同樣執(zhí)行住房公積金貸款的限貸政策,。

借款人申請的住房公積金貸款不足以支付購買住房所需資金時,，可向辦理住房公積金貸款的商業(yè)銀行申請組合貸款。

借款人申請住房公積金貸款時,，本人及共同還款人尚有商業(yè)貸款余額的,，應(yīng)將其原商業(yè)貸款余額及本次申請的組合貸款中的商業(yè)貸款額與本次申請的住房公積金貸款額度合并計算其貸款償債能力。

第七條 住房公積金貸款期限最長不超過30年,，貸款期限加借款人,、共同還款人（配偶除外）、擔(dān)保人年齡均不得超過男65周歲,，女60周歲,。如果借款人申請的貸款期限超過規(guī)定年限不足12個月的按整年計算。

存量房（二手房）房齡與貸款期限之和不超過50年,。

第八條 個人住房公積金貸款利率按中國人民銀行規(guī)定執(zhí)行,，并隨中國人民銀行利率調(diào)整而調(diào)整。在執(zhí)行國家差別化信貸政策時,，按差別化貸款利率執(zhí)行,。

第九條 借款期限在一年以內(nèi)(含一年)的,采用到期一次性還本付息法;借款期限一年以上的，采用等額本息還款法或等額本金還款法,。

第四章 貸款的受理,、審批與發(fā)放

第十條 借款申請人向受委托銀行領(lǐng)取并填寫《住房公積金貸款申請審批表》，同時附第五條第1款第（3）項規(guī)定的全部貸款材料報送受委托銀行,。

受委托銀行住房公積金貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員受理借款人的申請后填寫《個人貸款面談筆錄》,，同時對借款人的購房行為和所提供的貸款材料進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查、核實(shí),，確保購房行為真實(shí),、證件齊全有效、材料真實(shí)合法,，并在所有貸款材料復(fù)印件上加蓋“與原件核對一致”印章,。按規(guī)定逐級審核合格后，經(jīng)辦人員及部門負(fù)責(zé)人分別簽署意見,、簽名蓋章并注明受理時間,。

受委托銀行對借款人提供的貸款資料按照公積金中心的規(guī)定將貸款信息準(zhǔn)確錄入貸款管理系統(tǒng)后上傳至公積金中心，并在初審合格的2個工作日內(nèi)將全部貸款紙質(zhì)材料由專人報送公積金中心,。

第十一條 公積金中心按照規(guī)定對受委托銀行報送的公積金貸款材料進(jìn)行審查,、核對，符合條件的，分別在紙質(zhì)材料與貸款管理系統(tǒng)上簽署審批通過的意見,，不符合條件的退回受委托銀行,，同時說明退貸理由。

第十二條 受委托銀行公積金貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員通過貸款管理系統(tǒng)得到公積金中心審批通過的信息后,，通知借款人,、共同還款人或擔(dān)保人簽訂《借款合同》、《抵押合同》,、《保證合同》或《質(zhì)押合同》并發(fā)放住房公積金貸款,；屬于以現(xiàn)房作抵押的,，待辦理完房產(chǎn)抵押登記手續(xù),、簽訂相關(guān)合同后，向借款人發(fā)放公積金貸款,。

第十三條 住房公積金貸款應(yīng)提供有效的貸款擔(dān)保,，擔(dān)保方式可按以下幾種方式辦理:

1.以期房作抵押擔(dān)保的，由開發(fā)商或集資建房單位提供階段性擔(dān)保,，待符合辦理《房屋所有權(quán)證》條件后,，由開發(fā)商或集資建房單位協(xié)助借款人辦理《房屋所有權(quán)證》，同時辦理抵押登記手續(xù),。階段性擔(dān)保期限自借款合同簽訂之日起至抵押物抵押登記完成之日止,。

2.以所購現(xiàn)房或其他房產(chǎn)作抵押擔(dān)保的，由受委托銀行和借款人持《借款合同》,、《抵押合同》,、《房屋所有權(quán)證》、抵押物價值評估報告等材料辦理抵押登記手續(xù),。取得《房屋他項權(quán)證》后,，將抵押登記信息錄入貸款管理系統(tǒng)，原件由受委托銀行留存,，復(fù)印件加蓋銀行印章后報送公積金中心,。

3.以質(zhì)押物作擔(dān)保的，出質(zhì)人（借款人）與受委托銀行簽訂《質(zhì)押合同》,，質(zhì)押證券原件由銀行收押,，復(fù)印件報公積金中心留存。

4.由集資建房單位提供保證擔(dān)保的,，由具有擔(dān)保資格的法人單位與公積金中心簽訂《擔(dān)保合同》,，作為償還貸款的連帶責(zé)任保證人，履行代為清償債務(wù)的保證責(zé)任,。

5.下列情況之一的,，借款人應(yīng)提供一名具有本市常住戶口、在本市有穩(wěn)定工作和收入的在職職工作為擔(dān)保人或共同還款人：

（1）借款人申請辦理省內(nèi)異地繳存公積金在濟(jì)南購房貸款的,；

（2）公積金中心認(rèn)為應(yīng)提供擔(dān)保人的,。

借款人,、擔(dān)保人之間不能相互擔(dān)保。

住房公積金貸款的保證責(zé)任范圍包括住房公積金貸款本金,、利息,、罰息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。擔(dān)保人的保證責(zé)任自借款人簽訂《借款合同》之日起至住房公積金貸款債務(wù)全部清償時止,。

第十四條 貸款發(fā)放

1.公積金中心對審批通過的住房公積金貸款出具《委托放款通知書》,，同時通知受委托銀行到公積金中心領(lǐng)取《委托放款通知書》并辦理委托貸款資金劃撥手續(xù)。

2.購買新建商品房,、經(jīng)濟(jì)適用住房,、單位集資建房、棚戶區(qū)改造回遷安置住房等的住房公積金貸款,，受委托銀行根據(jù)公積金中心出具的《委托放款通知書》與借款人辦理貸款發(fā)放手續(xù),，并將委托貸款資金劃入售房或集資建房單位在銀行開設(shè)的帳戶，不能直接劃入借款人帳戶或者支付現(xiàn)金給借款人,。

3.購買存量房（二手房）的住房公積金貸款發(fā)放：

（1）按照《濟(jì)南市存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管暫行辦法》進(jìn)行交易辦理的公積金貸款,，經(jīng)公積金中心審批同意后，將貸款資金劃拔到借款人辦理貸款的受委托銀行,，然后由受委托銀行將貸款資金存入托管機(jī)構(gòu)的“存量房交易結(jié)算資金專用帳戶”,，待辦理完房產(chǎn)過戶、抵押登記手續(xù)后,，由托管機(jī)構(gòu)將該資金劃入賣房人在銀行開設(shè)的賬戶,。

（2）未實(shí)行資金監(jiān)管的存量房公積金貸款，經(jīng)公積金中心審批同意并出具《個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)確認(rèn)書》后,，由受委托銀行協(xié)助借款人辦理所購房產(chǎn)抵押登記手續(xù),，公積金中心收到經(jīng)銀行證明與原件核對一致的《房屋他項權(quán)利證》復(fù)印件后，辦理資金劃拔手續(xù),，受委托銀行將貸款資金劃入賣房人在銀行開設(shè)的帳戶,。

4 .購買由各區(qū)承建的棚戶區(qū)改造回遷安置房的住房公積金貸款，待辦理其他房產(chǎn)抵押登記手續(xù)后,，將貸款資金劃入承建單位在受委托銀行開立的賬戶或借款人帳戶,。

第五章 貸款辦理時限

第十五條 每一筆住房公積金貸款的辦理時限按以下規(guī)定執(zhí)行

1.受委托銀行應(yīng)當(dāng)自收到借款人申請材料齊全之日起4個工作日內(nèi)完成初審，符合條件的報公積金中心審批,；

2.公積金中心應(yīng)當(dāng)自收到受委托銀行報送的齊全材料之日起7個工作日內(nèi)完成審核,、審批工作，并作出準(zhǔn)予貸款或者不予貸款的決定,，準(zhǔn)予貸款的將貸款資金劃至受委托銀行,；

3.準(zhǔn)予貸款的，受委托銀行應(yīng)當(dāng)在4個工作日內(nèi)向借款申請人發(fā)放貸款，并按規(guī)定將貸款資金劃至售房單位或買房人賬戶,；

4.存量房（二手房）住房公積金貸款在公積金中心審批通過并由受委托銀行協(xié)助借款人將所購房屋抵押登記到位后,，4個工作日內(nèi)辦理貸款發(fā)放手續(xù)。每一筆存量房貸款的辦理時限（含抵押登記時間）最長為3個月,，未在規(guī)定時間內(nèi)辦理完畢的,，應(yīng)重新申請辦理。

受委托銀行,、公積金中心應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)辦結(jié)貸款審批,、發(fā)放手續(xù)。每一筆貸款的辦理時限以住房公積金貸款資料審批流程簽名和住房公積金貸款管理系統(tǒng)記錄的時間為準(zhǔn),。

第六章 貸后管理

第十六條 貸款償還

貸款發(fā)放后,，借款人應(yīng)按合同約定按時、足額償還貸款本息,。受委托銀行應(yīng)按《借款合同》約定,，履行按時足額收回貸款本息的職責(zé),。借款期限在一年以內(nèi)（含一年）的,，貸款到期一周之前，受委托銀行應(yīng)向借款人發(fā)送還本付息通知單,。借款期限在一年以上實(shí)行按月還款的,，按照還款計劃及時收回貸款本息，并按規(guī)定將收回的貸款本息劃入公積金中心在受委托銀行開設(shè)的賬戶內(nèi),。

第十七條 逾期催收

受委托銀行應(yīng)按照《住房公積金逾期貸款管理辦法》的規(guī)定對住房公積金逾期貸款的催收情況進(jìn)行及時跟蹤檢查,，積極防范貸款風(fēng)險。自貸款發(fā)現(xiàn)逾期之日起,，受委托銀行應(yīng)與借款人保持聯(lián)系,，對還款情況跟蹤檢查，及時掌握借款人,、共同還款人及擔(dān)保人的職業(yè),、收入、住所變動,、還款能力,、抵押物保管及其價值變化等情況，采取多種措施,，確保收回拖欠資金,。受委托銀行要建立公積金逾期貸款催收責(zé)任制，設(shè)置逾期貸款監(jiān)管臺帳,，對逾期貸款要逐月進(jìn)行統(tǒng)計分析,。

發(fā)生貸款逾期情況后，借款人應(yīng)主動向受委托銀行說明貸款逾期原因，并及時償還拖欠的貸款本息,。

第十八條 合同變更

合同變更包括借款人,、共同還款人、擔(dān)保人,、抵押物,、借款期限、還款方式等的變更,。貸款發(fā)放6個月后,，受委托銀行方可受理變更申請。變更合同內(nèi)容時,，由借款人向受委托銀行提出書面申請,，說明變更理由并提供相關(guān)資料，受委托銀行核實(shí)并出具書面意見后,，報公積金中心審批,。

在合同期內(nèi)，除按照規(guī)定可以分次提前還款外,，其他內(nèi)容原則上只能變更一次,。借款人有拖欠貸款本息行為的，受委托銀行應(yīng)要求借款人先償還拖欠貸款本息后方可受理變更申請,。貸款發(fā)放6個月后方可提前還款,，提前還款金額不少于6個月的還款額。

第十九條 抵押登記

對符合辦理《房屋他項權(quán)利證》條件的,，受委托銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時協(xié)助借款人辦理《房屋他項權(quán)利證》,以實(shí)現(xiàn)住房公積金貸款所抵押房產(chǎn)的抵押登記,控制貸款風(fēng)險,。受委托銀行取得《房屋他項權(quán)利證》后, 應(yīng)將原件妥善保存，并在5個工作日內(nèi)將復(fù)印件報送公積金中心,。

第二十條 清戶撤押

借款人償還全部貸款本息后,，受委托銀行向借款人出具貸款結(jié)清憑證，并將貸款結(jié)清證明復(fù)印件報公積金中心一份,，同時辦理抵押登記,、擔(dān)保注銷等手續(xù)。

第二十一條 違約處置

借款人違反借款合同約定時,，可采用以下違約處置方式追究違約責(zé)任：

1.提前收回部分或全部借款,；

2.逾期本金計收罰息；

3.保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任,；

4.處置抵押物或質(zhì)押物,；

5.提起訴訟。

第二十二條 檔案管理

受委托銀行與借款人簽訂合同并辦理資金劃撥手續(xù)后10個工作日內(nèi),，須將《借款合同》,、《抵押合同》或《保證合同》等貸款資料報公積金中心,，所有個人住房公積金貸款紙質(zhì)材料必須由公積金中心和受托銀行各保留一套。

公積金中心及受委托銀行應(yīng)將全部合同文本以及借款人提供的所有材料,、證明文件和保險單據(jù)等,，按照檔案管理有關(guān)規(guī)定裝訂登記，及時歸檔,，妥善保管,。

第七章 附則

第二十三條 各分中心可根據(jù)各自的實(shí)際情況制定實(shí)施細(xì)則。

第二十四條 之前的相關(guān)規(guī)定與本操作規(guī)范不一致的,，以本操作規(guī)范為準(zhǔn),。

第二十五條 本操作規(guī)范由公積金中心負(fù)責(zé)解釋。